土地を色々調べている時、掘り出し物が                                    あるんじゃないかって                                皆思いますよね。                                         でも、みなさん                                  掘り出し物は出てきません。                                    なぜか?それは、不動産流通の                                   仕組みを考えれば納得できます。

ご存知だと思いますが、不動産屋さんは、                                      売り主と買い主の両方から手数料が入ってきます。                                          売買金額の3.15%+63,000円。                                         例えば、金額が1,000万円の場合、3.15%で315,000円。                         それに事務手数料63,000円加えた378,000円が、                             売り主、買い主、両方から入ってきます。

では、みなさん、もし、売り主から直接依頼されているとしたら、                          他の不動産屋さんに買い主を探してもらわないでしょう。                              まず、自社の見込み客で買いそうな人のところに、その話                           持っていきますよね。なぜなら、両者から378,000円入って                           くるんですから。情報を公開する前に、自分で買い主を                          見つけようとするでしょう。だから、表に出てこないんです。                             特に、人気のある場所ほど売り情報は出てきません。

逆に、表に出てくる情報は、売りづらい物件です。                                 人気のない場所や、いわくつきの土地など、                             誰も欲しがらない土地情報が表に出てくるわけです。         

ただ、例外があります。それはおとりの情報です。                                  すでに買い手が決まっているのに、見込み客を呼び込むために                         広告を出します。                                                   そう言う悪徳不動産屋もいるので、気をつけて下さいね。

問い合わせると、「ああ~、すいません、                         もう決まっちゃったんです」って言われ、                          「ところでお客さん、どちらでお探しですか?」                       って、他の物件を売り込んでくるんです。                    みなさん、中には、そういう人もいるので                        気をつけて下さい。                                まあ、ですから、優良な物件っていうのは無いと思って下さい。

それでも、お買い得な土地がほしいのであれば、まず、                                信頼できる不動産屋を決めてください。そして、その不動産屋に                          1週間か2週間に1度、顔を出してください。                                    そうすれば、不動産屋さんの記憶に残ります。そうなれば、                           本気度が伝わり、売り土地情報は1番に教えてくれます。                           この地区でこのくらいの広さで、予算はこのくらいまででと、                         条件を提示してれば、そういう案件が出たら1番に                                 知らせてくれます。

それから、みなさん、前回、安く買う方法を話しましたが、                              分譲地の売れ残りも狙い目です。                                           何年も売れ残っている土地は、値段交渉が出来ます。                                  また、これは難しいんですが、売り急いでいるかどうかを                          確認することです。
そう言う人からは、値切りやすいですね。

それから、競売物件。                                  しかし、これはあまりお勧めめ                               できません。いろんな問題を                             抱える場合があるので、                                専門家に任せたほうがいいです。

それと補足ですが、不動産屋さん自信が売り主という場合。                           その場合は手数料がいりません。                                           これ、意外と知らない人が多いですね。

以前、相談に乗った方の話です。売主でない不動産屋さん                            からの売り土地情報でした。それを見ると、売主が別の                              不動産屋さんでした。たまたま、私の知り合いの不動産屋さん                          でしたから、その方にご紹介しました。

ですから、3.15%+63,000円、払わなくて済みました。                             1,500万円でしたから、535,500円得したわけです。                             売り主から買っただけでのことなんです。                                      売主でない不動産屋から買うと手数料が要り、売主の                               不動産屋から買うと手数料がゼロ。

みなさん、そう言うこともあるので、物件情報の詳細を                              見てください。そして、同じ買うんだったら売り主から(笑)。                           それを覚えておいてくださいね。

あと、よくあるのが建築条件がついている土地。                                 これも、交渉次第です。建築条件は外れないと思っているで                         しょうが、外すことは可能です。                                          それには、「建築条件を外すことは可能ですか?」と、                              尋ねることです。聞かなければ、外れませんからね(笑)。                          何年も売れ残っている土地は、建築条件は外れ易いです。                           また、売りにくい区画も同様です。

それから、みなさん、奥の手があります。                                       それは、人間関係を利用することです。                                       売り主の知り合いからお願いしてもらうと、                                      案外うまくいきます。                                                  その不動産屋さんが、普段お世話に                                            なっている人にお願いして、条件を外して                      もらうんです。                                                                   意外と人間関係っていうのは影響力あるんですね。                               そういう方法もあることを覚えていてください。

今回は、不動産流通の仕組み、建築条件の外し方の話でした。                          みなさん、この話は知ってないと損しますよ。

次回は、土地選びの正しい手順について話します。